Location maison : Quel impôt quand on loue en 2025 ?

Vous voulez louer votre maison et vous avez des questions : Comment trouver une location de maison ? Quels documents sont nécessaires pour louer une maison ? Comment déclarer la location d'une maison ? Comment estimer le prix d'une location de maison ? Quels diagnostics sont obligatoires pour la location d'une maison ?

Mettre sa maison en location peut être une excellente source de revenus complémentaires. Mais comme tout revenu, les loyers perçus sont soumis à l’impôt. Trop de propriétaires découvrent tardivement le poids de la fiscalité ou commettent des erreurs de déclaration, qui peuvent coûter cher. En 2025, la réglementation fiscale sur la location immobilière est précise, et elle évolue régulièrement. 

Quels sont les impôts à payer quand on loue une maison ?

L’impôt sur le revenu

Les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers (pour une location vide) ou des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (pour une location meublée).

• En location vide : les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.
• En location meublée : les loyers sont déclarés en BIC, avec des règles spécifiques souvent plus avantageuses.

Les prélèvements sociaux

En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité).

👉 Exemple : un propriétaire qui perçoit 10 000 € de loyers nets devra s’acquitter d’environ 1 720 € de prélèvements sociaux, auxquels s’ajoute l’impôt sur le revenu selon sa tranche.

Quels régimes fiscaux s’appliquent aux revenus locatifs ?

Comprendre les régimes fiscaux est essentiel pour optimiser sa fiscalité locative. Le choix du régime dépend principalement du type de location (vide ou meublée) et du montant des revenus perçus. Chaque régime offre des avantages spécifiques et des obligations déclaratives différentes.

Location vide : micro-foncier vs régime réel

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 € par foyer fiscal. Ce régime simplifié offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts perçus, censé couvrir l'ensemble de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, etc.). Vous déclarez simplement le montant brut des loyers dans votre déclaration de revenus, et l'administration fiscale applique automatiquement l'abattement.

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus locatifs annuels, mais vous pouvez aussi l'opter volontairement même en dessous de ce seuil si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers. Ce régime permet de déduire précisément toutes vos charges : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, etc. Attention : cette option vous engage pour trois années consécutives.

Location meublée : micro-BIC et régime réel BIC

Le régime micro-BIC s'applique si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € (seuil 2025). L'avantage majeur : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus bruts, soit le double du micro-foncier. Pour les meublés de tourisme classés, l'abattement peut même atteindre 71 % avec un seuil relevé à 176 200 €.

Le régime réel BIC permet de déduire vos charges réelles et, surtout, d'amortir votre bien immobilier et votre mobilier. Cet amortissement peut considérablement réduire, voire annuler, votre imposition sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années. C'est souvent le régime le plus avantageux pour les investissements locatifs meublés, même si la comptabilité est plus complexe.

Statut LMNP vs LMP : une distinction cruciale

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique si vos revenus locatifs meublés restent inférieurs à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % de vos revenus totaux du foyer fiscal. Les déficits éventuels ne peuvent être imputés que sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne les propriétaires dont les revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € annuels ET représentent plus de 50 % des revenus d'activité du foyer. Les déficits peuvent alors être déduits du revenu global sans limitation, offrant une optimisation fiscale plus large.

Comment choisir le bon régime ?

La décision dépend de plusieurs facteurs : montant des loyers, niveau de charges, situation fiscale globale, et projet d'investissement. Un appartement nécessitant de gros travaux sera souvent plus avantageux en régime réel, tandis qu'une maison bien entretenue avec peu de charges pourra bénéficier du micro-foncier. Pour la location meublée, l'amortissement en régime réel BIC constitue souvent un avantage décisif, particulièrement lors de l'acquisition d'un bien neuf ou rénové.

Quelles différences fiscales entre location vide et meublée ?

• Location vide (revenus fonciers) : micro-foncier ou régime réel.
• Location meublée (BIC) : micro-BIC (abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de loyers) ou réel BIC (déductions plus larges, amortissement du bien).

👉 Le meublé est souvent plus avantageux fiscalement, mais il suppose des obligations supplémentaires (mobilier complet, baux plus courts).

Peut-on bénéficier d’avantages fiscaux ?

Oui, plusieurs dispositifs existent :

• Déficit foncier : si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu global.
• Dispositifs incitatifs : loi Pinel, Denormandie, Loc’Avantages, selon la localisation et le type de location.
• Travaux de rénovation énergétique : déductibles en régime réel, ils peuvent aussi donner droit à des aides publiques.

Conclusion : CENTURY 21, un allié pour gérer la fiscalité locative sereinement

La fiscalité de la location en 2025 est complexe : choix du régime, calcul de l’impôt, optimisation des charges, respect des obligations déclaratives… Sans accompagnement, il est facile de commettre des erreurs, de payer trop ou d’être sanctionné en cas de contrôle.

Les risques d’une gestion fiscale en solo

• Choisir le mauvais régime (micro-foncier au lieu du réel, ou inversement), et perdre des milliers d’euros en déductions possibles.
• Oublier de déclarer certaines charges, ou au contraire, en déduire à tort.
• Ne pas anticiper l’impact fiscal d’une rénovation ou d’un changement de locataire.

L’accompagnement CENTURY 21 : expertise et optimisation

En confiant la gestion locative de votre maison à CENTURY 21, vous bénéficiez d’un accompagnement complet :

• Conseil fiscal personnalisé : choix du régime le plus avantageux selon vos revenus, vos projets et votre profil.
• Optimisation des charges déductibles : suivi précis de vos dépenses, intégration dans la déclaration.
• Veille réglementaire : la fiscalité change régulièrement ; CENTURY 21 vous tient informé et adapte votre stratégie.
• Gestion simplifiée : l’agence fournit des documents clairs pour faciliter vos déclarations fiscales annuelles.

Un gain financier concret

👉 Exemple : un propriétaire qui hésitait entre le micro-foncier et le réel avait 12 000 € de loyers et 5 000 € de charges. En micro-foncier, il aurait payé des impôts sur 8 400 € ; en réel, seulement sur 7 000 €. Grâce au conseil de CENTURY 21, il a économisé plusieurs centaines d’euros par an.

Témoignages

• Lucie, propriétaire à Nantes : « Je louais ma maison seule et je payais beaucoup d’impôts. Mon agence CENTURY 21 m’a conseillé de passer en régime réel. Résultat : j’ai réduit ma base imposable de 30 %. »
• Pierre, investisseur à Toulouse : « Entre mes locations meublées et vides, je ne savais plus quoi déclarer. L’accompagnement fiscal de CENTURY 21 a tout simplifié. »

Louer sa maison et optimiser sa fiscalité : une démarche gagnante avec CENTURY 21

Louer une maison en 2025 est une excellente opportunité patrimoniale, mais pour qu’elle soit rentable, il faut maîtriser la fiscalité. C’est un domaine technique, mouvant et parfois piégeux. CENTURY 21 apporte aux propriétaires bailleurs non seulement une gestion locative sécurisée, mais aussi un accompagnement stratégique sur la fiscalité, garantissant à la fois conformité et optimisation.

👉 Avec CENTURY 21, vous transformez vos loyers en revenus durables et optimisés, sans craindre les mauvaises surprises fiscales.

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Source : https://www.century21.fr/edito/article/location-maison-quel-impot-quand-on-loue-en-2025/